丹阳

一文让你看懂国庆期间全国各地楼市调控新政

2016年10月09日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

国庆七天假期,从9月30日晚到10月6日晚,过热的房地产市场遭遇当头一棒。多达19个城市密集发布楼市调控新政,重启限购限贷。

这些城市包括北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州。

7天19城,楼市“金九银十”之际,地方政府为楼市降温意图明显。在中原地产首席分析师张大伟看来,这一轮收紧,虽然看似一城一策,但如此密集的出台,充分证明了,这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层全面施压下的集体举动。

“从政策内容看,其实除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市政策力度远远不如2014年930政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷),甚至很多城市可以说是蜻蜓点水。”张大伟分析称。

持同样看法的专家不在少数。海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷也认为,目前全国各地密集出台的调控政策“算不得多严厉”。他认为,从政策内容上来看还是具有弹性,为政策未来的调整预留了空间。“政府通过政策给了市场一个预期,即不希望房价这么个涨法,也不希望居民加杠杆”。

李迅雷分析称,政府会观察政策实施后的效果进行灵活调整,之后还会陆续有城市加入到房地产调控的队伍当中。

调控最严的深圳

此轮19城密集调控政策中,一线城市中的深圳调控政策最为严格,限购又限贷。

深圳的限购政策在此前限购政策的基础上又进一步深化。此前的限购政策,非户籍居民购房资格社保需要缴纳到3年,这次深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保,跟北京、上海现在的政策是一样的。

针对今年以来,通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市的现象,深圳规定,对于户籍单身人士(含离异)限购一套住房,其他城市很少出台这样的政策。

与此同时,对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。

这次差别化的信贷政策体现了两个原则,一是认房又认贷,二是对于刚性需求、合理的改善性需求、投资需求进行了明确的界定,从各地出台的文件看应该都没有像深圳这么明确、这么明晰。

抑制楼市“豪宅化”的北京

北京的国庆期间出台的调控政策规定,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);

首先,何谓“非普通自住房”,即不能同时满足以下三条的普通自住房,住宅小区建筑容积率在1.0或以上;单套建筑面积在140平方米或以下;实际成交单价或总价小于政府确定的区域住房价格标准。

此前,这一类住房的首付比例是30%,即大户型、改善型“豪宅”的首付比例提高了10%。若总价为1000万,购房者的首付款比例将由300万元提高至400万元。

但是,存量房交易税费暂无变化。对满五唯一的房源,购房者90平米以下仅需缴纳1%的契税,90平米-140平米缴纳契税为1.5%,140平米以上是3%契税。

这一政策出台后,非普通住房交易市场活跃度大概会下降,交易量将减少。提高首付是提高了所有购房人的门槛,非普通住房市场里的交易者将被缩小至资产水平在一定标准以上。

二线城市加入到认房又认贷队伍

此次调控中,“四小龙”中的合肥、苏州既北京、深圳之后,也开始施行认房认贷政策。

苏州规定对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%,未结清则最低首付款比例由50%调整为80%。

合肥则规定居民家庭拥有1套住房且无购房贷款记录、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清、居民家庭无房但有1次购房贷款记录的,最低首付款比例均为40%;未结清则最低首付款比例为50%。

限外地人最严城市:天津、苏州、无锡等

除了北京、深圳严厉的限制外地人购房外,此轮调控中,二线城市包括天津、苏州、无锡等多个城市也纷纷出台限购政策。

拿天津来说,在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。与此同时,对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

苏州则规定,非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

重启“90/70”政策

限购限贷政策外,最引入关注的则是恢复了曾作为房地产宏观调控标志性的“90/70”政策。

2006年住建部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”

北京、深圳此次的调控政策提到了要恢复“90/70”政策。对于房价比较高的深圳和北京,一套住房的总价值要400万到500万。这次户型调整的政策比较符合三口之家人均住房水平。所以政府出台这样的政策,有利于引导中低价位、中小套型住房的建设,满足普通居民的住房消费。

加大土地供应,引导土地出让价竞价

除了恢复“90/70”土地政策的北京深圳之外,此轮调控中,诸多城市纷纷采取加大土地供给,改变土地拍卖规则,引导土地出让理性竞价,限制“地王”等措施。

合肥宣布,今年内市区再供应5000亩居住用地,力争全年全市居住用地供应超10000亩。优化控规和规划设计条件中的商住用地比例,提高上市土地的居住用地占比。在规划设计时,主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%,满足刚性需求,兼顾改善性需求。无锡则计划增加普通住宅用地供应,新增住宅用地年度出让计划100公顷。

土拍市场中,此前南京规定:土地拍卖时,当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售;网上竞价达到最高限价时,仍有两家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。此外,杭州、苏州、无锡也出台了类似的土地拍卖新政。

从不痛不痒到猛药祭出城市:苏州、郑州、佛山

与多数城市调控政策一步到位不同,苏州、郑州、佛山这三座城市政策均为“二进宫”。拿10月7日夜间宣布重启限购的佛山来说,其曾在4日出台楼市新政,但并未涉及限购限贷,仅为严惩房地产商违规销售行为等不痛不痒政策,为人诟病。

佛山时隔三天后再次出台的新政则祭出限购限贷政策猛药,本市户籍居民家庭在本市拥有2套及以上住房的限购。非本市户籍居民家庭在本市拥有1套住房的,购买第二套商品住房时,需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。首套房及二套房首付比例分别提升至30%、40%,2套及以上的居民家庭,则暂停发放商业性个人住房贷款。

最温柔调控城市:南宁、惠州

与其他城市的调控政策有实质内容不同,南宁、佛山和惠州这三地楼市调控政策几乎可以忽略不计,既无限购又无限贷,更多是加强商品房销售管理,严惩开发商违规销售行为等常规动作

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