丹阳

上两月全国土地出让收入增36% 土地市场结构性变化

2017年03月17日来源:21世纪经济报道土地市场责任编辑:jingjing

3月15日,财政部披露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收入情况中,地方政府性基金本级收入6727亿元,同比增长32.3%,其中国有土地使用权出让收入6196亿元,同比增长36.1%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,一二线市场的限购、土地价格一路走高,导致去年三四线城市成为房企争抢的地盘。东部一些三四线城市,与土地出让热度有一定关联。

同策咨询研究部数据显示,2016 年全国住宅用地成交楼面地价为 2088 元/平方米,较2015年大幅上扬 47%。楼板价上涨很明显:一线城市为16578元/平方米,上扬44%;二线城市为4192元/平方米,上扬85%;三四线城市为976元/平方米,上扬21%。

到了今年2月,全国住宅用地成交楼面地价为2609元/平方米,环比、同比分别上扬7%、71%。

张宏伟认为,土地收入增长要与去年同期对比,去年的基数低的话也有可能是正常增长。前年下半年到去年年初,有十个城市楼市非常好;去年下半年,行情开始蔓延至20个左右城市,结构性变化因素有可能是地价收入上涨的主要原因。

36.1%背后:土地市场结构性变化

2016 年土地市场的回暖大概从 5 月份才开始,一线城市房价稳步上扬、人口导入充足、土地资源稀缺以及城市规划利好等,导致众多房企涌入一线城市争抢拿地,甚至“面粉贵过面包”,房企也在所不辞。

与此同时,二线城市则出现分化。部分热门城市土地成交额直逼一线城市,而三四线城市价格普遍表现低迷,虽然基本面有所好转带动地方政府积极推地,但成交价格却持续低位徘徊,普遍以底价或者是低溢价成交。

一名房企投资人士透露,2016年初,公司拿地目标锁定在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。到了2016年下半年,拿地范围又新增了无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都、青岛、南昌、石家庄等地。“热点城市不断出现,每个城市的周期有错开,但都处于上升周期”。

一年时间内,热点城市仿佛接力点燃行情,从去年的10个左右,到去年下半年的16个,如今已经涌现了20个左右。一名闽系房企相关人士则认为,今年年初出现的土地价格上涨,只是短期“噪点”,目前业内不少公司已经将全国市场扁平化看待,从某程度上来说,也就是“不划重点,广撒网”,未来各城市房价会按照城市量级与市场规模逐渐走向均衡。

2017年2月,第三方机构监测的36个二线城市共成交宅地214幅、979万平米,成交面积环比下滑33%,同比则上扬28%;成交楼面地价为5193 元/平方米,环比上扬36个百分点。

近期不少房企明确在各地寻求土地合作的机会,也是基于热点城市蔓延的逻辑。

热点城市的蔓延,尤其是三四线城市的地价崛起,成为了年初地价收入飙涨的主要推动力。

从楼面地价看,2016年三四线城市平均楼面地价为753元/平方米,较上一年上扬15%,为2010年以来的最高值。从溢价水平看,自2012年起,三四线城市商办类地块的溢价率就维持在10%以下,2015年为6%,与 2014年持平,而2016 年高达13%,为2011年以来的最高值。

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