靠农民工购房去库存难在哪?月薪至少5千

[导读]自去年年底中央经济工作会议为房地产“去库存”定调以来，在“因城施策”方针下，半年多时间里，已有上海、重庆、江苏、浙江、山东、安徽、海南、山西等28个省区市开出去库存 “药方”。

自去年年底中央经济工作会议为房地产“去库存”定调以来，在“因城施策”方针下，半年多时间里，已有上海、重庆、江苏、浙江、山东、安徽、海南、山西等28个省区市开出去库存 “药方”。目前各地去库存确已初见成效。伴随销售量的逐月提升，当前一线及部分二线出现了库存不足迹象。值得关注的是，虽方式、力度有所区别，但鼓励农民进城买房几乎成了各地去库存的“标配”。可是，农民能买得起吗？怎么贷款？买房后农民是否在城市就业？难点还很多。

【库存依旧 频现 】本轮房地产政策的目标是“去库存”，然而，政策导致的结果却是该“去库存”的地方库存依旧，而那些库存根本不是问题的城市房价却出现了惊人上涨。除4个一线城市外，在今年“去库存”的政策背景下，二线居然出现了涨幅惊人的厦门、南京、合肥、苏州这“四小龙”；“”频出，上半年全国出现了160多个“”。

【鼓励农民进城买房 去三四线城市库存】供需两侧同时发力是各地去库存方案的总体思路。为释放买房人需求，各地通过减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、放宽公积金政策等举措让消费者获得更多实惠。虽方式、力度有所区别，但鼓励农民进城买房几乎成了各地去库存的“标配”。安徽提出，农民将宅基地退地，县政府按每亩不低于5万元人民币给予奖励；山东提出，农民进城购买首套住房可享受契税补贴、规费减免等优惠；湖南提出，农民进城买房首付比例、利率可获政策支持。

【有不少难点需要突破】鼓励农民进城买房可以在一定程度上促进三四线城市房地产去库存，但有不少难点需要突破——买房时如何按揭贷款？买房后农民是否在城市就业？城市能否提供更多就业机会和培训机会？会否将农民工套牢？实际上，目前农民进城购房欲望并不强烈。2015年农民工购房比重仅1.3%，2.6亿农民工只有二百万人买了住房，近50%的农民工仍在县城以下生活。

【农民购房第一道坎：工资低】国家统计局公布的数据显示，2014年全国农民工人均月收入2864元。杨一民每月的收入则接近全国农民工平均收入的一倍。农民工凭2864元的人均收入，在北京等一线城市，甚至在包括省会在内的二线城市都很难负担起一套商品房。如果农民工一个月工资达到5000块钱，到三四线城市买房就没有问题。

【农民购房第二道坎：贷款难】在现实中，那些收入不稳定、没缴纳过社保的农民工，往往因还贷信誉低，去银行办理房贷时困难重重。银行在农民工购房贷款方面放贷谨慎，这在一定程度上可以理解，农民工流动性大，贷款风险较高，银行在后续管理方面不免有很多麻烦。商贷渠道不畅，公积金有政策但无法受惠，根本原因还是工作不稳定。

【农民购房第三道坎：房价高】政府虽然给予多种补贴、出台免税政策，但总数目不可能很高，农民实际购买力与高房价之间的差额政府也补贴不起，要想让农民工买得起房，达到去库存的目的，按照供求关系、需求原理，最好的路径选择就是降低房价。

【农民工购房需要金融手段支持】2015年，国务院对为加大对“三农”的金融支持力度，赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益，银行对此反应并不积极。帮农民贷款，农民还不了钱，由于农村土地和房子的所有权不能转移，银行拿着农民抵押的土地和房子又能怎么办？专家建议，应该改变政策，不再限制交易，让农村的住房可以卖给任何人，让农民的房产变现。或者有担保公司介入，即便农民还不起钱也有人担保。（图为3月29日，拉萨市曲水县南木乡农民在活动现场获得贷款）

【政府组织农民团购买房】河南省政府不久前就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，这份被人们称为“豫九条”的政策中明确对商品住房库存较大、消化周期长的县(市、区)，当地政府及其房管部门要积极组织农民团购买房，团购超过一定规模的，政府可以适当给予一定比例补贴。“豫九条”出台的目的，旨在通过鼓励农民购买三四线城市的商品房，缓解当前县(市、区)房地产库存压力大的现状。

【政府补贴不是长久之计】作为短期的调节，这个办法可行，农民工购买了住房以后会进行装修，会有其他的开支，经济活跃了，税收增加了，财政能够补偿回来，但长期这样补贴肯定是有问题的，一定要调结构，不能把住房产业当成一个主导产业。

【最好的路径还是降低房价】房子降价以后农民就能买得起了。先在一二线城市降价会有好的效果，因为一二线城市房价比较高，有一些农民在这些城市已经稳定生活了，他现在靠租房住，租房的租金也比较高，如果房价降下来，就会增加住房的购买力。

【政府的房地产政策缺乏系统性】长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑。在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，从而导致政策失灵的尴尬。一个城市房子的供应超过了需求，这是供应出了问题，是供给侧的问题。我们的办法却是一厢情愿地希望农民工到他不愿意买房的地方去买房。

【调控思维是不是该有所改变？】过去18年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，反而扰乱了整个房地产市场的预期。在住房的问题上，应该做的是厘清市场与政府之间的关系，主要发挥市场的作用，政府只需做好制度建设以及保障房的工作。

去房产库存，根本的出路应该还是价格驱动，由市场去化解，让更多的人买得起房，让更多的人敢去买房才是关键所在，不要把去库存的“宝”押在农民身上。而作为政府，一方面要作好宏观调控，彻底摆脱财政对土地的依赖，减少商品住宅土地供应；二是要加快地域经济的发展步伐，让人民群众的荷包里更殷实；三是加大对农村土地流转的引导力度，让农民彻底改变依赖土地生存的观念。